איך לצלוח מחזור משכנתא?

צפייה בסרטון המצורף (4:42 דק׳) תעזור לכם, לוקחי המשכנתאות לבצע מחזור הלוואה מוצלח , בפתיחת הסרטון מציג דורון את 2 התקנות העיקריות שנחקקו ע״י בנק ישראל ויוצרות בלבול אצל רוב הבנקאים:

1) תקנה מ- 5/5/2011 – על פי תקנה זו, סכום ההלוואה לא יעלה על היחסים הבאים – עד שליש מסך ההלוואה במסלולים – ריבית משתנה כל 2.5 שנים/ריבית משתנה כל שנה/מט״ח/פריים.

2) תקנה מ- 1/9/2013 – על פי תקנה זו, סכום ההלוואה לא יעלה על היחסים הבאים – עד שליש מסך ההלוואה במסלולים – ריבית משתנה צמודת מדד כל 5 שנים.

לדוגמא:
נניח שאנו מעוניינים לייצר ״מחזור״ להלוואה שנטלנו, בסך 600,000₪, המורכבת מ- 3 מסלולים:

200,000₪ הלוואת מט״ח ל- 25 שנה, 100,000₪ הלוואת פריים ל- 20 שנה, 300,000₪ הלוואת ריבית קבועה צמודת מדד ל- 20 שנה.

על פי הדוגמא רוב הבנקאים יבנו תמהיל הלוואה שיחלק את ההלוואה ל- 3 מסלולים שווים: 200,000₪ פריים ל- 25 שנה, 200,000₪ ריבית קבועה צמודת מדד ו- 200,000 ריבית משתנה צמודת מדד כל 5 שנים ל- 20 שנה.
חלוקה שכזו יכולה להביא לבזבוז כסף שניתן היה לחסוך ע״י מחזור נכון של המשכנתא.

על פי דורון, בפועל ניתן לבצע מחזור נכון של המשכנתא, בהתאם לתקנות בנק ישראל ובהתאם לחריגות שמרבית הבנקאים אינם מודעים לקיומן. כך לדוגמא, ניתן לקחת חצי מכמות ההלוואה (300,000₪) שתחילה חילקנו בהלוואות פריים ומט״ח (משתנה 5 שנים) וכעת להקטינה לכ- 270,000₪ בהלוואת פריים ואת שאר הסכום (330,000₪) בהלוואה בריבית קבועה צמודת מדד, הדגש בתקנה הוא על המילה ״עד״ (מקסימום) משמע לא חייב לחלק לשלישים.

כמו כן ניתן לחלק את ההלוואה על פי 3 מסלולים: 270,000₪ פריים, 130,000₪ ריבית קבועה צמודת מדד, 200,000₪ ריבית משתנה צמודת מדד כל 5 שנים.

פעולות אלו עדיין עומדת בתקנות בנק ישראל ומניבות רווח, זאת כיוון שבמקום להקטין את הלוואת הפריים לשליש מקטינים אותה ל- 270,000₪ ובכל חוסכים

לסיום חוזר דורון ומדגיש שעל אף מומחיותם של אנשי הבנק בענייני הכספים, נבצר מרובם הידע המקצועי בתחום המימון ובשל כך יוצרים מחזור משכנתא ״על פי חוק״ ולא על פי הדרך המקצועית והנכונה ביותר עבור הלקוחות והחיסכון שלהם.

כמו כן כמו בכל סרטון בו שופך מעט אור על ענייני המימון והמשכנתאות, ממליץ דורון לאלו הנתונים בעת החזר המשכנתא שלהם אבחון ללא עלות. טופס מילוי הפרטים לצורך האבחון נמצא בקישור בתחתית הסרטון, מלאו ויצרו אתכם קשר בהקדם עם דרך פעולה שיכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.