איך גורמים לשמאי של הבנק להעריך את הנכס במחיר שקנית?
הבנק מבקש לדעת את ערך הנכס ולכן עליך להזמין שמאי שיעריך את הנכס.
נעצור כאן לדוגמא חשובה:
קנית נכס ב- 920,000 ₪, ברשותך סכום מכובד של 280,000 ₪ הון עצמי,
את שאר הכסף בדעתך לגייס דרך הבנק (הבנק מעניק לך 70% מימון).
הבנק למשכנתאות מבקש את הערכת שמאי (מתוך רשימת השמאים שעובדים עם הבנק), השמאי העריך את הדירה ב- 800,000 ₪.
נכנסת לבעיה רצינית, כיוון שהבנק נותן לך 70% מימון מהערכת שמאי (800,000 ש"ח) או ממחיר הקניה (920,000 ש"ח), הנמוך מביניהם.
כלומר הבנק ייתן לך הלוואה בסך 560,000 ₪ (70% מ- 800,000 ₪) ויהיה עליך לגייס עוד 80,000 ₪ (920,000 ₪ פחות 560,000 ₪ שווה 360,000 ₪ הון עצמי שהבנק דורש, להזכירך יש לך רק 280,000 ₪).
איך נמנעים מסיטואציה זו?
הפתרון הוא פשוט, ברגע שקבלת מהבנק "אישור סופי" למשכנתא, הבנק למשכנתאות ייתן לך רשימה של שמאים שאיתם הוא עובד. מתוך הרשימה יהיה עליך לבחור שמאי אחד שיעריך את הנכס. בכדי להימנע מסיטואציה שבה השמאות תהיה נמוכה מהמחיר הנקוב בחוזה בצורה משמעותית, יהיה עליך לבצע את הפעולה הפשוטה הנ"ל: יוצרים קשר עם שמאי מהרשימה ומבקשים ממנו לראות את השומה (המחיר שבו השמאי מעריך את הנכס), לפני שהוא מעביר את השומה לבנק. מבקשים ממנו מראש, שבמקרה והשומה נמוכה משמעותית ממחיר הרכישה, השמאי לא יעביר את השומה לבנק. במידה והשמאי לא מסכים לכך פונים לשמאי הבא ברשימה.
היה ולא בקשת מהשמאי שיעביר לך את השומה מראש, השמאי העריך את הנכס נמוך ב- 100,000 ₪ ממחיר רכישת הנכס. כעת עליך לגייס מקורות מימון נוספים לעסקה. הזמן דוחק בך… ועליך להעביר כסף למוכר בתקופה הקרובה. מה עושים? מאיפה מגייסים עוד כסף? מרימים ידיים? מוותרים על העסקה? ממש לא! רק בבנק שבו הגשת את הבקשה ל"אשור הסופי" רואים את הערכת השמאי ורק שם יתנו לך 70% מימון מהערכת השמאי (הנמוכה ממחיר הנכס). פונים לבנקים האחרים ומגישים בקשה ל"אישור סופי".
לכן חשוב לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק, רק לאחר קבלת השומה ע"י השמאי ורק לאחר שבודקים שהשומה טובה לך (מחיר הרכישה דומה להערכת השמאי).
הרציונאל של הסעיף הזה:
קודם תביא שמאי ורק אח"כ תעשה את שאר השלבים, למה?
אם בהערכת השמאי ערך הנכס נמוך מהמתוכנן לך תוכל לעבור לבנק אחר.