לכמה שנים לפרוס את הלוואת המשכנתא?
נקודת המוצא לבניית תמהיל המשכנתא שלך היא ההחזר החודשי.
ההחזר החודשי שהבנקים למשכנתאות יהיו מוכנים לאשר נגזר מההכנסה הנטו שלך ועומד על 33% מההכנסה.
לדוגמא: אם ההכנסה של משק הבית עומדת על 12,000 ₪ אז הבנק למשכנתאות יאשר החזר חודשי של עד 4,000 ₪ (12,000 כפול 33%).
אם ברשותך נכס המניב הכנסה חודשית קבועה או שאתה מקבל תמלוגים או סוג של הכנסה נוספת, דווח זאת לבנק ואז תוכל להציג לבנק הכנסה גבוהה יותר התאפשר לך להגדיל את ההחזר החודשי.
לדוגמא: אם ההכנסה של משק הבית עומדת על 12,000 ₪ וברשותכם נכס המניב כל חודש 3000 ₪ (או כל סוג של הכנסה פאסיבית אחרת),אז ההחזר החודשי שהבנק למשכנתאות יאשר לכם הוא 5,000 ₪ (15,000 כפול 33%).
אחר שהבנק בדק את כל הכנסותיך ואישר את גובה החזר החודשי,עליך לבנות תמהיל משכנתא אשר יענה על 3 פרמטרים:
- החזר חודשי לאורך כל תקופת ההלוואה יחסית יציב
- מזעור התשלום לבנק לאורך כל התקופה, ניתן לעשות ע"י הקטנת קרן ההלוואה החל מהחודש הראשון
- המנעות מתשלום עבור קנס עתידי במקרה שתרצה לפרוע את ההלוואה לפני הזמן.
נבחן כעת הלוואה שנלקחה בריבית קבועה צמודת מדד ונבחן האם ההלוואה עומדת ב 2 פרמטרים אלו.
נטלת הלוואה של 500,000 ₪ בריבית קבועה צמודת מדד עם עליות חודשיות במדד המחירים לצרכן של 0.2% כל חודש (בממוצע בין השנים 2004-2009 מדד המחירים לצרכן עלה ב 2.4% ולכן אני מניח עלייה חודשית עתידית של 0.2% ).
ברשותך החזר חודשי שהבנק אישר לך לקחת (נגזר ישירות מההכנסות שלך ,ראה הסבר לעייל),ואתה מתלבט בשאלה הבאה:
לכמה שנים כדאי לפרוס את הלוואת המשכנתא שלך?
| מספר שנים | סכום ההלוואה | ריבית שנתית | החזר חודשי בחודש הראשון | החזר חודשי בחודש האחרון | סה"כ |
| 5 | 500,000 ₪ | 1.2% | 8589 ₪ | 9684 ₪ | 548,113 ₪ |
| 10 | 500,000 ₪ | 2.06% | 4614 ₪ | 5864 ₪ | 626,335 ₪ |
| 15 | 500,000 ₪ | 2.74% | 3390 ₪ | 4858 ₪ | 735,245 ₪ |
| 20 | 500,000 ₪ | 3.1% | 2798 ₪ | 4519 ₪ | 862,552 ₪ |
| 25 | 500,000 ₪ | 3.3% | 2449 ₪ | 4461 ₪ | 1,007,174 ₪ |
בכדי שתוכל להעריך לכמה זמן כדאי לפרוס את הלוואת המשכנתא ,אסכם את נתוני הטבלה:
| מספר שנים | סכום ההלוואה | תשלום בתום תקופה | גידול באחוזים |
| 5 | 500,000 ₪ | 548,113 ₪ | 109.62% |
| 10 | 500,000 ₪ | 626,335 ₪ | 125.26% |
| 15 | 500,000 ₪ | 735,245 ₪ | 147.04% |
| 20 | 500,000 ₪ | 862,552 ₪ | 172.51% |
| 25 | 500,000 ₪ | 1,007,174 ₪ | 201.43% |
כפי שניתן לראות מהטבלאות הנ"ל ככל שההלוואה היא לתקופות ארוכות יותר, ההחזר החודשי גדל משמעותית ככל שחולפות השנים.
לדוגמא: על הלוואה ל 20 שנה – בחודש הראשון תשלם 2789 ₪ ובחודש האחרון של הלוואתך תשלם 4519 ₪.
וגם תשלם כסף רב עבור רביות והצמדות, לדוגמא: על הלוואה ל 20 שנה שניטלת בסכום של 500,000 ₪ תשלם בתום התקופה 362,552 ₪ עבור רביות והצמדות.
הפתרון לכך הוא שילוב של מספר מסלולי הלוואות , כך שתוכל להקטין את קרן ההלוואה החל מהחודש הראשון, דבר שיחסוך לך הרבה כסף מיותר עבור ריביות והצמדות.
מתחייב לחיסכון החודשי שלך,
עומר דורון
מנכ"ל פשוט משכנתא